Gruntowny remont mieszkania – koszty i harmonogram

Nikt – poza firmami, zajmującymi się wykończeniami – nie lubi remontów. To zaawansowane, wieloetapowe projekty, które wymagają wiele czasu, sporo zaangażowania i całkiem zgrabnej organizacji, żeby wszystko poszło zgodnie z planem. Bez względu na to, czy nam się to podoba czy nie, każdy musi się prędzej czy później z remontem jednak zmierzyć. Jak stawić czoła przedsięwzięciu, żeby mieć pewność dobrze podejmowanych decyzji, na co zwrócić uwagę i czego się spodziewać finansowo – spróbujemy odczarować to, co zawiłe.

Podstawowe decyzje na starcie

Żeby móc w ogóle podejść do wyliczeń, zacząć trzeba od podjęcia decyzji - czy remont będziemy wykonywać samodzielnie, korzystając z firmy wykończeniowej czy łącząc obie te metody. Każdy z wyborów ma swoje wady i zalety. Decydując się na tzw. metodę gospodarską wydasz najmniej, możesz wiele zaoszczędzić na kosztach robocizny. Wiąże się to jednak nieodłącznie z koniecznością poświęcenia ogromu czasu i zdobyciem potrzebnych umiejętności. Zaawansowanych prac jednak i tak raczej nie uda ci się wykonać samodzielnie, do pewnych czynności – jak choćby wymiana elektryki, ciężkie prace hydrauliczne – i tak będziesz potrzebował fachowca. Potrzebne sprzęty można wprawdzie wypożyczyć, ale należy pamiętać o konieczności posiadania określonej wiedzy, jak ich używać.  Możesz przyjąć metodę gospodarsko-zleconą, czyli powierzyć skomplikowane elementy ekipie, a drobne prace – np. malowanie ścian, wykonać samodzielnie. To również możliwość obniżenia kosztów, ale i konieczność inwestycji własnego czasu. Ostatnią formą jest tzw. system zlecony, czyli powierzenie wszystkich prac profesjonalnej ekipie. To zwykle wiele ułatwia, skraca czas przedsięwzięcia, ale i podnosi jego koszty.

Miarodajny kosztorys

Żeby sporządzić kosztorys, którego słupki będą odzwierciedlać realia, konieczne są pewne decyzje bazowe. Przede wszystkim musisz określić zakres remontu, podjąć decyzje co będzie wchodziło w zakres prac. Bez tego ani nie będziesz w stanie wykonać kosztorysu, ani nie sporządzi go dla ciebie żadna ekipa remontowa. Czynnikiem, który znacząco wpływa na wydane kwoty, jest również standard wykończenia. Poziom cenowy materiałów wykończeniowych ma bowiem ogromną rozpiętość.

Dobry plan

Wyczerpujący plan remontu powinien zawierać listę prac do wykonania – szczegółowy zakres wraz z oznaczeniem, które z prac planujesz zlecić podwykonawcom, a które wykonasz sam. Na tej podstawie możesz rozpoczynać tworzenie kosztorysu. Powinien obejmować koszty robocizny, które na podstawie zadań do wykonania określi ekipa, koszty wypożyczenia sprzętu – jeśli część prac planujesz realizować w systemie gospodarskim oraz koszt materiałów. Te ostatnie poznasz weryfikując oferty marketów budowlanych, sklepów z asortymentem wykończeniowym, meblowym, etc.

Do stworzenia kosztorysu możesz wykorzystać jeden z wielu dostępnych w internecie kalkulatorów remontowych, które są bardzo przyjaznymi narzędziami dla każdego inwestora. W wyznaczone miejsca wpisujesz metraż, wybrane materiały (np. płytki czy panele), zaznaczasz czy prace chcesz zlecić czy wykonać samodzielnie, a program obliczy resztę. Wyliczeń dokonuje na podstawie średnich cen/rynkowych stawek dla określonej lokalizacji (miasto/województwo). Trudno wprawdzie traktować podane kwoty, jako wyrocznię, ale pozwalają zdobyć przynajmniej orientacyjną świadomość tego, na co się piszesz. Na tej podstawie możesz podejmować decyzję o wyborze poziomu cenowego materiałów wykończeniowych lub zakresu prac zleconych w stosunku do tych, wykonanych samodzielnie.

Cena za m²

Próbowaliśmy dokonać analizy, prześledziliśmy rynkowe stawki, różne warianty wykończeń… Mówi się o średniej stawce za m², która wynosi około 700pln,- Trudno jednak stwierdzić, czy określa ona miarodajnie pułap kosztów w sposób uniwersalny. Wynika to z kilku czynników – podstawowym jest zakres – remont remontowi nie równy. Zupełnie inne koszty będzie oznaczał kapitalny remont mieszkania 10 letniego, zupełnie inne takiego, które nie było odświeżane, ani remontowane od 30 lat, a inne mieszkania w stanie deweloperskim. Bardzo różne są również stawki usług remontowych – w zależności od rejonu Polski/miasta. Różnice są czasem na tyle znaczące, że warto wręcz pomyśleć o zatrudnieniu ekipy z innego regionu, jeśli lokalne stawki w mieście są zbyt wysokie. W końcu, kompletnie inne koszty oznacza wybór materiałów z najwyższej półki, a inne wybór metody oszczędnej.

Przygotowując kosztorys, warto jednak pamiętać o konieczności dodania 10-20% kwoty na tzw. nieprzewidziane wypadki. Zwłaszcza, jeśli mówimy o remoncie mieszkania używanego, z drugiej ręki – w takich lokalach zdarzają się przykre niespodzianki, których inwestor nie jest świadom na starcie. Nieco mniej takich „kwiatków” zdarza się w przypadku wykańczania nowych mieszkań w stanie deweloperskim, ale i tu – mimo wszystko – zawsze faktyczna kwota przekracza zawsze o kilka % szacowany kosztorys.

Określenie ram czasowych

Tu, podobnie, jak w przypadku kosztów, należy rozpisać harmonogram z rozbiciem na poszczególne czynności, każdej nadać status czasowy i do końcowego wyniku dodać minimum kilka dni zapasu, który potrzebny będzie na nieprzewidziane roboty, wypadki losowe związane z transportem i dostawami materiałów, etc.

Jak nie zwariować?

Najlepszym, co można zrobić, jest przede wszystkim bardzo staranne przemyślenie wszystkich potrzeb i rozdzielenie zadań (pomiędzy siebie i ekipę lub zlecając je w 100% wykonawcom). Bazowanie na kosztorysie wykonanym przez zleceniobiorcę wraz z określonymi mniej więcej kosztami materiałów (tych faktycznie już wybranych), daje całkiem realny obraz sytuacji. I jest to etap na tyle wczesny, że możliwe są wciąż modyfikacje planu – zarówno pod kątem zakresu prac, jak i wybieranego poziomu cenowego materiałów.

Mówiąc o materiałach, należy również podkreślić, iż w przypadku konieczności rezygnacji z czegoś ze względu na zbyt duże koszty, wybierać należy perspektywicznie, z myślą o przyszłości. Przykładowo – stosunkowo łatwym do wymiany elementem jest podłoga – jeśli teraz wybierzesz tańszą, możesz ją zmienić w wybranym momencie bez konieczności wywrócenia całego życia do góry nogami. Jeśli natomiast podczas remontu zrezygnujesz z wymiany instalacji elektrycznej na nową, to zmiana tego w późniejszym okresie, będzie się wiązała praktycznie z remontem od nowa (kucie ścian). W ramach cięcia kosztów, należy więc rezygnować z tych elementów, do których powrót jest stosunkowo łatwy.

Na koniec jeszcze jedna rada, w miarę możliwości, postaraj się wyprowadzić na czas remontu. Prace idą o wiele szybciej, jeśli ekipa może wygodnie rozlokować się w całym mieszkaniu i rozdzielić pomiędzy pracownikami poszczególne elementy prac. Znacznie trudniej wykonuje się remont, kiedy domownicy są na miejscu i planując codzienne realizacje, trzeba uwzględniać ich plany.